уведомления о проведении собрания
12 февраля 2011
Так все-таки нужно ли рассылать заказные письма или собирать подписи при выдаче уведомлений или нет?
Минрегион мне в личной переписке ответил, что достаточно разместить объявление в местах, доступных собственникам. По статье 45 ЖК, если ее внимательно читать, понятно, что в первый раз рассылать и раздавать под роспись все-таки нужно.
Кроме того, совершенно непонятно, зачем нужно доказывать раздачу уведомлений, если 51% и (более) вернули эти бюллетени и проголосовали за создание ТСЖ.
Ясно, что эти собственники были уведомлены о собрании, а голоса прочих уже чисто арифметически не имеют решающего значения.
В нашем ТСЖ, в котором 440 квартир, делали почти также. Только старшие по подъездам ходят с листом уведомления (один на подъезд), где указаны все жители. Им предоставляют весь пакет документов для ознакомления, объявляют повестку собрания (также она вывешивается на доске объявлений). О том, что они уведомлены о собрании, члены ТСЖ ставят свою подпись. Потом такими же листами, на котором сформулирован 1 из вопросов, они голосуют. На каждый вопрос - свой лист голосования. Но не бюллетенями, которые люди забывают или не хотят сдавать. а именно каждый своей подписью. Мы так делали 9 лет. Но вот теперь у нас суд по поводу неправильно проводимого собрания. Предварительно прокурор сказала, что надо посылать заказные письма и делать все как написано в ЖК, т.к. ЖК выше всех уставов ТСЖ. Никаких объяснений о том, что кого-то нет, кто-то не живет - не принимается. ТОЛЬКО ЖК! Я тут посчитала во что нам обойдется собрание по ЖК. Около 19 тысяч руб.только письма. Отчетно -перевыборное собрание надо проводить очно, значит надо снять где-то помещение для этого и его оплатить.
Собрание, если не будет кворума надо проводить повторно, т.е. снова такая же процедура. А вот в ЖК РФ не написано что делать дальше, если и на втором собрании кворума не будет. Решать с теми, кто пришел, или снова собирать собрание и тратить деньги "до посинения"?
Определяй как хочешь?
Боюсь, Вы немного путаете разные понятия - общее собрание собственников и общее собрание членов ТСЖ.
Общее собрание собственников - более широкое и более правомочное (например, решение о капремонте принимается именно ОСС, причем 2/3 голосов). Однако, ЖК не исключает возможности принять регламент собрания собственников, в котором одним из пунктов будет определение формы уведомления о проведении собрания - путем размещения такого уведомления в местах общего доступа, т.е. объявлением в подъезде. Если такой регламент принят, Вы сможете обходиться без рассылки.
А вот в случае собрания членов ТСЖ ЖК прямо предписывает делать рассылку, либо выдавать под роспись (к слову, в новой редакции ЖК, которая пока еще прошла только второе чтение в ГД, это несоответствие устранено, и по новым правилам можно будет именно Уставом фиксировать способ уведомления членов ТСЖ).
Так вот, поскольку ОСС имеет бОльшую юридическую силу, чем собрание ТСЖ, Вы можете путем проведения ОСС решать все домовые вопросы, в том числе избирать правление ТСЖ и утверждать его отчеты. А чтобы проводить такое собрание было проще, нужно один раз принять его регламент.
Изначально нет в ЖК норм и правил проведения ОСС и ОСЧ, а рекомендации экспертов не все ещё имеют на руках. Я, как главный редактор 2-х журналов, коллеги из "Управдом" и ДЖКХиБ Москвы свою работу по рекомендациям экспертов проводит, но о ней даже в Москве не все знают! Конечно нужен закон о сообществах совладельцев ОИ МКД и в этой части ЖК не тот закон и он во многом противоречит ГК РФ!
Но если вопросы на этом сайте, то хоть почитайте те издания, что здесь выложены в электронном виде! Там и о ОСС и о другом есть у моих коллег.
Теперь "по телу" спора:"Только старшие по подъездам ходят с листом уведомления (один на подъезд), где указаны все жители. Им предоставляют весь пакет документов для ознакомления, объявляют повестку собрания (также она вывешивается на доске объявлений). О том, что они уведомлены о собрании, члены ТСЖ ставят свою подпись. Потом такими же листами, на котором сформулирован 1 из вопросов, они голосуют." - а это по какому праву и закону?
По ЖК "уведомление" лично каждому собственику помещения, но очень часто в МКД есть совладельцы помещения и я об этом уже и писал и дискутировал с экспертами. Так вот часто выдают уведомление или расписываются в тех "лиcтах уведомления" один из совладельцев помещения и потом голосуют они все и возможны даже разные голоса у них и один "за", а другой "против" и 3-й "воздержался" и каким тогда считать "решение собственника помещения"? Вот у меня 4 совладельца квартиры как члены семьи и кто полноценный "собственник помещения"? Об этом я писал и в предложении по правкам в ЖК нами совместно отправленных и в Общественную палату и правительству РФ, но только обратной связи пока нет и нет общественного севета экспертов в ГД как Мы предлагаем! Нет пока и публичных обсуждений важных законопроектов и указ Медведева по этой части им самим и не исполняется!
Но не будем о грустном.
Итак по ЖК уведомление и решение собственника помещения именно СОБСТВЕННИКУ помещения и если их несколько таких совладельцев, то это уже общедолевая собственность и пусть все доли голоса соединят в единый голос собственника помещения!
А тут и уведомление "общее" и решение собственника в одном листе? Ну полный бред!
И как тогда выделить лист именно "решение собственника" конкретного помещения и где он у собстенника остаётся для оспаривания в суде? В таких случаях это и есть исполнение норм ГК и там чётко прописано "по согласию всех совладельцев" и это как договор и должен быть в 2-х экземплярах поэтому. Форма их может быть разная и я и коллеги рекомендуем в уведомлении написать конкретно кому оно и в нём все вопросы повестки ОСС или ОСЧ, а вот решение собственника или члена конкретный и именно собственник полноценный (объединение всех 100% голосов) заполняет лист "решение собственника" и ставит подпись в нём и может оставить копию у себя заверенную тем, кто собирает такие "решения собственника" (инициатор ОСС или ТСЖ для ОСЧ). Я именно так и делаю и всем рекомендую! В суде проще доказать, что именно эти вопросы были на собрании и именно так я голосовал, а если иное есть моё "решение собственника", то это ЛИПА! Вот указанные в выдержке из сообщения и есть изначально эта самая "липа"!
"Собрание, если не будет кворума надо проводить повторно, т.е. снова такая же процедура. А вот в ЖК РФ не написано что делать дальше, если и на втором собрании кворума не будет." - а разве по ЖК есть "обсуждение во втором и далее чтении"? ОСС каждый раз единственное и если одно не состоялось, то новое и есть просто ОСС, а не "второе ОСС"! Вся беда в том, что, как я пишу в серии статей, изначально вся беда пошла от неверных условий приватизации закона о приватизации жилья. Тему я так и назвал "Ляпы и "липы" приватизации жилья и её результатов в ЖК"! Вот не хотят жители быть совладельцами ОИ МКД и не готовы заниматься исполнением своих прав, раз это не обязанность и за них не наказывает никто! Где в ЖК "обязанности совладельца ОИ МКД" прописаны и наказание за их неисполнение? Только в ст. 32, да и то это не все понимают как надо?!
Теперь о выдержке другого собеседника: "Так вот, поскольку ОСС имеет бОльшую юридическую силу, чем собрание ТСЖ, Вы можете путем проведения ОСС решать все домовые вопросы, в том числе избирать правление ТСЖ и утверждать его отчеты. А чтобы проводить такое собрание было проще, нужно один раз принять его регламент.".
Ну что ОСС выше ОСЧ прописано и в самом ЖК, но ОСС не может изменить сам закон, в том числе и ЖК! И что значит "все домовые вопросы"? Это вопросы от "домового"? Шучу! Но в ст. 4 ЖК чётко ограничен круг вопросов на ОСС, которые можно решать по нормам ЖК! А вот остальные только по нормам ст. 246-247 ГК РФ, т.е:
"Распоряжение... Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются
по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом."!!!
А разве управление МКД не владение ОИ МКД и по ГК это только собственник имущества имеет право владеть своим имуществом, а вот иное лицо, кроме Государственного, только по договору доверительного управления! Но "договор управления МКД" таковым не является и для ТСЖ в ЖК не прописано о таком договоре, а написано о договорах на "предоставление КУ" и по содержанию ОИ МКД! На эту нелепицу в ЖК указал в своём решении и комитет по собственности в Госдуме и я об этом постоянно пишу! И тем более не понятно о какой форме договора идёт речь для ТСЖ, если по новым правилам о КУ ТСЖ не исполнитель КУ. Я рекомендую те договора совсем в ином виде для ТСЖ подписывать и именно как право быть представителем собственника в договоре с реальным исполнителем КУ и там лицо (в том числе и юридическое), кто будет исполнять обязанности и ответственность за ремонт и содержание ОИ МКД! Но часто в ТСЖ по этой части нанимают разных лиц не имеющих "лецензии" и соответственно ни за что не отвечающие по закону! А как потом и с кем судится в случае причинение ущерба имуществу или лично самому собственнику помещения? С ТСЖ? Но по ст. 135 ЖК ТСЖ и есть "совместное управление самими собственниками" и следовательно сам на себя в суд и подавай?! Тут нужно руководствоваться именно нормами ГК, а не ЖК!
ЖК полная липа и поэтому так много правок в него, хотя они тоже пока "не мёд, а часто дёготь"!
Для полноценных экспертов есть экспертный клуб в одном из моих журналов и приглашаю их к дискуссии на свой электронный адрес: viptsj@mail.ru
У нас в доме все члены ТСЖ, поэтому как хочешь это собрание обзови. Сейчас мы делаем реестр всех собственников и всем будем посылать заказные письма. Очень много квартир, где дети-собственники. От них теперь родители пишут заявление о членстве в ТСЖ. А "бред" которым Вы определили нашу систему - это сначала делали от безденежья. Да и, извините, у нас ТСЖ с 1999 года. Тогда ЖК РФ не было, хотя он почти цитирует закон о ТСЖ. По поводу ГК и ЖК. ЖК, насколько я знаю, главнее ГК, об этом и закон специальный есть (не хочется сейчас искать его номер).
И еще про собрания. Вот я внимательно прочитала ст. 45 ЖК РФ. В п.1 расказывается об обязательном ежегодном собрании. в 4. Расписывает, что надо сделать, если собственник - инициатор собрания, но п.4 вторичен, значит он не относится к п.1. ст. 146 п. 1 Уведомление ....вручается под расписку. А то, что эта расписка была в общем листке - преступление? Где он должен был расписаться о вручении ему уведомления? На заборе?
И то, что каждый выразил свою волю в листке по одному вопросу своей личной росписью, тоже не считаю бредом. Разница только в том, что не так, "как придумали" горе-законодатели, а суть осталась. Они и сейчас городят, что ни попадя. Читаешь и думаешь, что у них там в Думе, одни "кухарки сидят"....
Как известно, лицензирование деятельности по управлению, а также эксплуатации жилищного фонда и инженерных систем действующим законодательством не предусмотрено. В результате отсутствия государственного регулирования рынка услуг ЖКХ на него хлынул поток некомпетентных организаций, которые имеют минимально допустимый уставный капитал и не обладают ни достаточным опытом, ни квалифицированными кадрами, ни техническими возможностями, чтобы предложить удовлетворительный уровень жилищно-коммунальных услуг. Для этого надо, чтобы все организации прошли сертификацию услуг и персонала