Присутствие в жилых домах танцевальных клубов, кафе, ресторанов – довольно распространенное явление, причем, не только в Москве. Зачастую эти заведения не просто мешают жить обычным обладателям жилья, но и грубо нарушают общественный порядок.

Громкая музыка мало способствует спокойному сосуществованию под одной крышей танцевального клуба и простых владельцев квартир, а обилие нетрезвых посетителей вокруг подъезда такого клуба – не лучшее соседство для пожилых людей, молодых мам или несовершеннолетних подростков. Попробуем разобраться, насколько правомочно нахождение в жилых домах ночных клубов, кафе, ресторанов, бань, саун и т.д.
 
Прямой запрет на размещение в нежилых помещениях многоквартирных домов клубов, кафе и других развлекательных заведений в законодательстве РФ отсутствует. Гражданский кодекс (ГК РФ, статья 209) предоставляет право собственнику по своему усмотрению совершать в отношении его имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. Прямо запрещается размещение в жилых домах только промышленных производств (статья 288 ГК РФ).

Вместе с тем, к эксплуатации нежилых помещений в жилых домах законодатель установил отдельные требования. Так, пользование нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирных домах, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в данных домах граждан, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы (п. 2 ст. 14 Закона г. Москвы от 27 января 2010 года № 2 "Основы жилищной политики города Москвы").

Общие вопросы жилищного и административного права регулируются федеральным законодательством (ГК РФ, Кодекс об административных правонарушениях - КоАП). На региональном уровне органы устанавливают более детальные правила эксплуатации нежилых помещений, нормы, касающиеся привлечения к ответственности за неисполнение указанных требований. Так, в Москве действуют Закон Москвы от 27 января 2010 года номер 2 "Основы жилищной политики города Москвы", Закон Москвы от 27 ноября 2007 года номер 45 "Кодекс об административных правонарушениях" и т.д.

Правила работы развлекательных заведений в домах

Первое и самое главное общее правило работы развлекательных заведений, расположенных в жилых домах, это прекращение работы в ночное время - с 23.00 до 7.00. Нарушение этого требования влечет привлечение виновного к административной ответственности за нарушение тишины и спокойствия граждан по статье 3.13 Кодекса Москвы об административных правонарушениях с возложением штрафа на должностное лицо до 8 тысяч рублей, на юридическое лицо – до 85 тысяч рублей.

Кроме того, эксплуатация таких заведений должна осуществляться в строгом соответствии с санитарно-гигиеническими, экологическими, архитектурно-градостроительными, противопожарными и иными требованиями Нарушение, например, санитарно-эпидемиологических требований может явиться основанием для привлечения в административной ответственности по статье 6.4 КоАП, противопожарных требований - по статье 20.4 КоАП.

При этом нужно учитывать, что арендаторы делятся на разные категории. Нельзя ставить в один ряд ресторан, клуб, сауну – ко всем этим разным по функционалу заведениям предъявляются разные требования, они работают по разным лицензиям. Взять клуб "за жабры", к примеру, труднее, чем другие заведения: клубы не нуждаются ни в каком специальном оборудовании (какие нужны, например, для точек общественного питания) и дополнительных разрешениях, помимо тех, что предъявляются к другим общественным местам – пожарная безопасность и т.п.

Многое зависит от того, как клуб оказался там, где он есть. Если помещение принадлежит ТСЖ, входящие в него жильцы сами могут выбирать арендатора и ставить перед ним некие условия; если же другому владельцу – жильцы не могут диктовать собственнику, как использовать помещение, если оно это происходит в рамках закона. Ведь жильцы тоже вправе слушать музыку и танцевать в своих квартирах до одиннадцати вечера. Главное – не нарушать нормы, принятые городской администрацией по шумовым работам и шумам вообще. Так что бороться с шумным клубом – то же самое, что с шумным соседом. И если он добросовестный арендатор, имеющий договор с собственником помещения, формально изгнать его будет очень трудно, но возможно.

За что можно выселить шумных соседей

Если некий танцевальный клуб реально мешает жильцам многоквартирного дома, а договориться с владельцами клуба по-хорошему не получается, "разъехаться" у не нашедших общий язык собственников есть несколько способов.

1. Прежде всего жильцам необходимо получить в районной управе информацию о правомерности открытия ночного клуба. Возможно, развлекательным заведением не были согласованы какие-либо документы по реконструкции или перепланировке, а такие действия нарушили права жильцов; либо статус используемого помещения не менялся на нежилой. Если развлекательное заведение действительно допустило нарушения при строительстве, перепланировке или открытии, в заявлении в управу можно ставить вопрос о принятии мер по закрытию клуба.

2. Санитарными нормами установлен предельный уровень шума в жилых помещениях в дневное и ночное время (СНиП 23-03-2003 "Защита от шума"; СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки"; строительные нормы 2.04-97 "Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях").

Если развлекательным заведением допускается превышение предельных уровней шумов, жильцы вправе обратиться в территориальный орган Роспотребнадзора с заявлением о проверке деятельности развлекательного клуба на соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям, предварительно составив акт (в свободной форме) о наличии шума. В заявлении необходимо подробно изложить все нарушения, которые имели место со стороны ночного клуба. Территориальное управление обязано провести проверку, в том числе шумовые замеры.

Жильцы, кроме того, могут самостоятельно организовать мероприятия по замеру шумов, вызвав соответствующую специализированную организацию, например, ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Москве". Ее заключение будет дополнительным доводом в защите прав граждан.

3. Чаще всего развлекательное заведение использует прилегающую к дому территорию в качестве парковки для посетителей. При этом размещение парковки в отдельных случаях требует согласования с жильцами, градостроительными органами, органами ГИБДД. Если в данном конкретном случае такое согласие получено не было, есть повод предъявить претензии и применить последующие санкции.

Кто контролирует общественный порядок

Информацию о правомерности открытия и эксплуатации клуба можно узнать в районной управе. В случае если клуб продолжает работать в ночное время, жильцы вправе обратиться к участковому инспектору или в районный отдел внутренних дел, которые правомочны выехать на место, зафиксировать факт правонарушения, составить протокол об административном правонарушении для последующего привлечения нарушителей к установленной законом ответственности.

С заявлением на нарушения санитарно-эпидемиологических правил, как уже говорилось выше, необходимо обращаться в территориальное управление Роспотребнадзора. Кроме того, с жалобой на неправомочную деятельность развлекательного заведения в жилом доме можно обратиться в районную прокуратуру, которая также обязана провести проверку.

Правоприменительная практика в Москве и регионах

Политика властей в отношении развлекательных заведений после печальных событий в Перми ужесточилась. Проверке, как в Москве, так и в регионах подверглись почти все существующие развлекательные заведения. На начало марта 2010 года в "черном списке" МЧС (заведения, в отношении которых направлены в суд документы о приостановлении / прекращении деятельности либо уже принято такое решение) находятся всего около 832 заведений, из них в Москве – 303 заведения. В связи с этим обращение в соответствующие уполномоченные органы позволит, как минимум, добиться проведения проверки в отношении клуба, как максимум - устранения  допущенных нарушений и ликвидации заведения.

Как утихомирить соседей-людей

Права жильцов в отношении "беспокойных" соседей-собственников квартир предусмотрены в статье 293 ГК РФ. По иску органа местного самоуправления суд может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения, с выплатой вырученных от продажи средств, за исключением расходов, собственнику, если тот:

- после предупреждения продолжает систематически нарушать права соседей,

- после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению. Именно так случилось с владельцем одной из квартир в многоквартирном доме в Екатеринбурге в 2009 году, ди-джеем по профессии, устраивавшим шумные вечеринки у себя дома - его просто выселили по решению суда за систематическое нарушение тишины.

В отношении жильцов, проживающих в квартире по договору социального найма, применяются схожие условия. Такой договор может быть расторгнут по решению суда, а жилец – выселен из квартиры, в случае:

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

Ирина Самоделкина, адвокат адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры"
Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED

Источник: http://www.riarealty.ru